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L’IMMOBILE RESTA IMMOBILE

pubblicato in data 28 Lug 2016 | Scarica in PDF | Stampa |
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Se vi capita di parlare con un agente immobiliare italiano vi dirà gongolando che ora il mercato immobiliare è in ripresa e ci sono grandi aspettative per l’anno in corso. Vi snocciolerà i dati ISTAT sul 2015 che hanno visto il mercato immobiliare italiano salire di un abbondante sei per cento e questo pertanto rappresenta un driver di crescita determinante per effettuare un investimento o un acquisizione in questo momento. Andiamo per gradi. Vero che lo scorso anno il mercato ha finalmente prodotto un risultato positivo, dopo comunque otto anni di continua discesa, ma il dato di cui si fa menzione sopra rappresenta il numero di compravendite e non il valore delle quotazioni al metro quadrato. Significa in pratica che rispetto al 2014 vi è stato un aumento del numero di compravendite complessive (calcolate sui rogito notarili). Lo ricordiamo ancora una volta, siamo passati dalle oltre 870.000 compravendite del 2007 ad appena 450.000 nel 2015. Anche il primo trimestre 2016 sta facendo sognare gli agenti immobiliari, ossia il numero di compravendite a titolo oneroso sono aumentate di oltre il 15% rispetto al primo trimestre 2015, quindi questo lascia pensare ad una chiusura a consuntivo di quest’anno con il botto ovvero con un aumento delle compravendite rispetto al 2015 di quasi venti punti percentuali. Tecnicamente possiamo parlare di ripresa, ma relativamente all’attività di negoziazione e non per quanto riguarda la qualità di questa ripresa che infatti non impatta in nessun modo sulle quotazioni. In altri termini il valore di un abitazione al metro quadrato non sta aumentando, anzi in taluni casi stiamo assistendo ad ulteriori flessioni dei prezzi rispetto al 2015. Parlare quindi di ripresa del mercato è abbastanza fuorviante e può trasmettere un’errata rappresentazione dello scenario di mercato complessivo.

Proviamo a fornire qualche lettura fuori dal coro su questi numeri: abbiamo detto che le compravendite aumentano ma i prezzi scendono ancora. Per quanto il mercato italiano sia caratterizzato da problematiche strutturali che ora affronteremo, la prima casa rimane in ogni caso una necessità di vita a cui non si può rinunciare: pensiamo a nuovi matrimoni, a nuove separazioni ed anche all’abbandono del nucleo familiare da parte dei figli. Quindi una parte consistente della domanda rimane rigida per ovvie considerazioni di natura socioeconomica, la parte variabile può essere imputata alla convenienza di effettuare investimenti in case vacanza o in immobili da mettere a reddito. La metà delle compravendite che si sono verificate nel 2015 è stata resa possibile grazie il ricorso al debito ipotecario, in particolar modo si è notata una maggiore facilità di accesso al credito rispetto ai tre anni precedenti da parte di privati e famiglie. Questa è una diretta conseguenza dei nuovi strumenti non convenzionali che sono stati adottati dalla BCE per trasmettere la nuova politica monetaria che favorisce gli impieghi qualificati ed a basso rischio. Con la caduta dei tassi di interesse inoltre si sono create delle circostanze favorevoli per i privati ed al tempo stesso quasi obbligate per gli istituti di credito che necessitano di impieghi considerati sicuri per generare redditività alla propria attività. Pertanto potremmo dire che il quadro di questi ultimi due anni è molto peculiare, frutto di condizioni di mercato che difficilmente si potranno riprodurre in futuro.

Come già analizzato anche all’interno di precedenti pamphlet, il mercato immobiliare residenziale italiano non ha futuro, in nessun modo, è una certezza da cui non si scappa. Quindi se acquistate per esigenze di vita è un conto, ma se acquistate pensando che il valore della vostra abitazione possa salire negli anni a venire allora forse vi siete bruciati la lucidità mentale giocando a Pokemon Go. Il mercato immobiliare italiano potrebbe risollevarsi, dando conforto ed aspettative di apprezzamento, solo in presenza di due fenomeni endogeni che ora analizzeremo. In prima battuta la fiscalità che grava sugli immobili il cui peso è triplicato in quattro anni a causa di sedicenti governi di salvezza nazionale che hanno trasformato le case degli italiani in registratori di cassa, al pari anche di amministrazioni comunali che non ci hanno pensato due volte ad aggravare l’IMU sulla seconda casa sapendo tanto che il proprietario non risiede nel comune in cui è ubicato l’immobile e che pertanto non ci sarebbero state conseguenze funeste in ambito elettorale. La prima casa ed a mio modo di vedere anche la seconda casa (visto il potenziale turistico del nostro paese) dovrebbero essere totalmente esenti da property o wealth tax ossia ICI, IMU, TASI o il prossimo nome che si inventeranno. Togliere queste imposte che ormai sono arrivate a pesare per oltre 50 miliardi contro i 9 miliardi di gettito che si ottenevano in epoca pre-crisi debito sovrano in Italia quando il Governo Berlusconi aveva abolito l’ICI sulla prima casa. La fiscalità comunque è condizione necessaria, ma non sufficiente alla ripresa ed ossigenazione di tutto il comparto immobiliare italiano: ricordate che da Monti in poi la vostra abitazione vale almeno il 30% in meno.

Il secondo elemento endogeno necessario è un provvedimento normativo ad-hoc che tuteli nella forma più assoluta il proprietario dell’immobile e tutti i suoi diritti patrimoniali. Dal 2014 assistiamo a pietose trasmissioni televisive che raccontano fenomeni di occupazioni abusive o di locatari che smettono di pagare il canone accordato sapendo che tanto nessuno li può sfrattare, se non prima di qualche anno. Ad oggi nessun partito politico in Italia ha proposto un nuovo strumento normativo con lo scopo di porre fine a questi vergognosi episodi sempre più diffusi e frequenti. Considerate a tal fine che vi sono agenzie immobiliari che non pubblicano annunci su immobili troppo specifici per evitare che si possa sapere che il tal appartamento in quella via sia sfitto e pertanto a rischio occupazione abusiva. Molti ragazzi giovani che magari hanno ereditato dai genitori o dai nonni una proprietà immobiliare, non se ne possono andare via dall’Italia o spostarsi a vivere e lavorare in altre regioni, in quanto se si viene a sapere che il tal immobile è sfitto e non presidiato dal legittimo proprietario, allora diventa a rischio occupazione abusiva. Quando visitai la Florida nel 2009 in piena crisi subprime per conoscere le opportunità di investimento immobiliare di quello specifico momento, ricordo che l’agente diversamente bianco che mi portava a visionare le varie tipologie abitative disponibili sul mercato o le bank-reposession bargains mi rispose in questo modo quando feci presente i rischi di una possibile occupazione da parte di un soggetto che non ne aveva titolo: ti basterà chiamare lo sheriffo e dire che la tua proprietà è stata occupata abusivamente, entro 48 ore lo prendono e lo sbattono fuori a colpi di manganello se dovesse essere necessario. Proprio come da noi in Italia.

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