SIEMPRE MAS VIVIENDAS

pubblicato in data 1 Mar 2018 | Scarica in PDF | Stampa |
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Con la consueta periodicità semestrale dedichiamo l’intero redazionale all’osservatorio immobiliare prezzi del mercato immobiliare residenziale spagnolo. Trovate per chi fosse nuovo alla lettura di questo portale le precedenti clip di commento negli anni passati a questo link. Ricordo ancora una volta che in assenza di alternative di investimento tradizionale, soprattutto per il significativo rischio di rotazione dei portafogli finanziari da parte degli investitori istituzionali, il mercato immobiliare iberico rappresenta ancora oggi il miglior mercato immobiliare in cui investire all’interno ovviamente dei confini europei. Il 2017 si è chiuso con una straordinaria propulsione rialzista: il numero delle compravendite è salito del 16,9% rispetto al 2016, grazie a 472.000 nuovi passaggi di proprietà. Rappresenta il miglior dato dal 2007, anno che ha segnato l’inizio della crisi immobiliare con il picco dei prezzi e delle compravendite che segnarono il record storico di 775.300 unità immobiliari. La stima per il 2018 a fronte della straordinaria fase di recovery che contraddistingue l’economia iberica (PIL oltre il 3%) ipotizza una crescita delle compravendite di oltre il 15%, percentuale che consentirà di superare la soglia psicologica del mezzo milione (stimate 530.000) secondo le stime dell’Ufficio Studi di Caixa Bank. Per dare un metro di paragone, l’Italia che ha 15 milioni di abitanti in più della Spagna, durante il 2017 dovrebbe aver avuto a consuntivo oltre 600.000 compravendite, che tuttavia saranno cresciute del 3% rispetto al 2016, quindi con una ripresa decisamente asfittica se rapportato alla media europea ed alla propulsione iberica.

Nel complesso per il 2018 si aspetta una crescita dei prezzi che si attesterà abbondantemente sopra l’8% in termini di media nazionale (secondo le stime di Moody’s), con ovvia disomogeneità delle performance soprattutto nelle località a elevata vocazione turistica. Solo per la Catalogna si evidenzia un outlook negativo in quanto a seguito della crisi di governo della regione apertasi lo scorso anno la domanda di acquisto di immobili si è rarefatta, in assenza di un quadro politico che trasmetta serenità per chi deve investire. Come abbiamo avuto modo di rilevare anche durante il 2017 si è andata modificando lentamente in questi ultimi due anni la composizione della domanda del mercato oggi vivamente costituita da cash buyers in cerca di investimenti da mettere a reddito. Sostanzialmente si ritorna a fare quello che nei decenni precedenti era consuetudine ossia acquistare una proprietà immobiliare ed affittarla per beneficiare del flusso di income. L’apporto dato dagli acquirenti stranieri soprattutto provenienti dall’area britannica e scandinava (Norvegia e Svezia) ha contribuito notevolmente a sostenere il mercato oltre a sviluppare la propulsione al rialzo del prezzi delle seconde case. In assenza di investimenti a capitale protetto e rendimento garantito, con la certezza di prossime fiammate inflazionistiche, appare più che sensato posizionarsi sul mercato immobiliare se quest’ultimo è caratterizzato da oggettiva rentabilità. Così è stato infatti: si investe in Spagna, in qualità di foreign investor, per mettere a reddito la proprietà.

Non è un caso che AirBnB abbia, per le nazioni europee, proprio in Spagna la maggior offerta di strutture di alloggio e soluzioni abitative in carico ai privati. Aggiungiamo inoltre il dato turistico a consuntivo che ha visto per la prima volta il paese iberico superare la Francia, convertendosi in questo modo nella prima meta turistica mondiale. A corroborare il momento decisamente positivo del mercato immobiliare spagnolo abbiamo altri due fenomeni finanziari che confermano la convenienza e l’opportunità storica del momento. In primo luogo l’aspetto quantitativo e qualitativo del credito ipotecario. Il numero di ipoteche è infatti aumentato di oltre il 16% rispetto al 2016 e vanta condizioni di indebitamento storicamente mai viste prima con un tasso fisso medio al 2.67%. Risulta aumentato anche il valore medio preso a prestito, più alto del 9% rispetto al 2016, questo come diretta conseguenza dell’aumento generale dei prezzi a parità di parametri di sostenibilità finanziaria. Appare ormai come una condizione inderogabile la necessità di avere una propria esposizione finanziaria sostenibile nel lungo termine, quindi in sostanza rate certe e più leggere in rapporto al reddito netto disponibile, segno questo che si è imparato decisamente qualcosa dalla follia finanziaria di dieci anni fa. Ricordiamo infatti che la bolla immobiliare del 2007 esplose e si trasformò in un incubo socioeconomico proprio a causa di indebitamenti troppo elevati in rapporto al valore dell’immobile ed erogati a tasso variabile esattamente come negli USA.

Un secondo fattore di rilievo finanziario è rappresentato dall’aumento consistente durante il 2017 di compravendite di abitazioni nuove. Questo elemento è fondamentale per comprendere la dinamica in atto del mercato immobiliare. Negli ultimi tre anni infatti il mercato nel suo complesso prima si è stabilizzato dalla pesante caduta degli anni precedenti e successivamente ha iniziato a salire smaltendo via via lo stock di invenduto presente sul mercato. Le straordinarie opportunità che la Spagna ha offerto di acquisizione di una proprietà immobiliare direttamente dalle banche spagnole a sconti anche del 60% sul prezzo di lancio non sono durate molto tempo, infatti i cash buyers (comprendendo anche i fondi di investimento immobiliare) hanno acquistato con grande disinvoltura rendendosi conto della straordinaria opportunità difficilmente ripetibile (in ogni caso la Spagna è considerata la California d’Europa). Ebbene in tre anni le proprietà di seconda mano più attraenti (per il 70% in carico alle banche iberiche che avevano finanziato costruttori o acquirenti) sono state velocemente acquistate, lasciando per strada quelle più problematiche o difficili da gestire anche sul piano legale (mancanza di documentazione, realizzazione parziale delle opere primarie, episodi di saccheggio degli interni, occupazioni abusive e cosi via). Chi desidera pertanto una proprietà immobiliare di prestigio o una abitazione in un barrio (quartiere) residenziale signorile adesso deve quasi obbligatoriamente guardare al nuovo in costruzione o di recentissima fattezza che ovviamente prezza a livelli medi di mercato più elevati ed è anche gravato di una maggiore imposizione fiscale rispetto ad una vivienda de segunda mano.

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