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L’incubo dell’immobile

pubblicato in data 10 Apr 2014 | Scarica in PDF | Stampa |
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Durante il 2013 il controvalore delle compravendite immobiliari ha raggiunto ormai la metà di quanto si realizzava in epoca pre-crisi ovvero fine del 2007: in termini percentuali il 2013 si è chiuso con un calo di oltre dieci punti percentuali sulla precedente rilevazione del 2012. Nessuno si è salvato, tutte le tipologie immobiliari sono state colpite: residenziali, commerciali e produttive. In televisione non se ne parla per ovvie pressioni ed ingerenze lobbistiche, ma  su scala nazionale dopo i suicidi per vessazione fiscale e bancaria, dopo l’andamento inarrestabile della disoccupazione giovanile, dopo le chiusure a gògò di piccole e medie imprese private, sarebbe il caso di dedicare qualche riflessione al futuro del mercato immobiliare italianorecitando qualche novena. Chi lavora nel settore parla di una salutare correzione, chi invece lo guarda da analista esterno dovrebbe utilizzare il termine scomodo di crollo a tutti gli effetti, crollo che sembra inarrestabile. Quest’ultimo non riguarda solo il prezzo medio di vendita, ma anche il deterioramento di quelle le condizioni di mercato che un tempo consentivano la negoziabilità di una compravendita immobiliare: ad esempio ormai è fuori controllo lo spread tra il prezzo richiesto in vendita ed il primo prezzo genuino disponibile sul mercato da parte di potenziali acquirenti.
L’investimento immobiliare è stato un motore di performance che ha consentito la sedimentazione di patrimoni su patrimoni nei precedenti decenni per le generazioni di italiani che investivano unicamente in titoli di stato ed in immobili residenziali a reddito. Ora  tutto questo si è trasformato in un incubo. Chi ha ereditato o ha investito negli anni prima in immobili in Italia si trova nell’impossibilità di smobilizzare il proprio patrimonio, in certi casi nemmeno con i nuovi valori di mercato, ampiamente a sconto rispetto ai valori del 2007. L’investimento immobiliare in proprietà all’estero invece sembra non conoscere crisi, negli ultimi sette anni il volume delle compravendite è quasi raddoppiato arrivando ad oltre 42.000 unità: questo è stato dovuto proprio dalla volontà di migliaia di italiani che diversamente dagli anni prima non hanno comprato la casa all’estero solo come residenza vacanziera o solo come immobile da investimento, ma proprio come prima casa per scappare da un paese ormai in declino industriale ed economico. Ricordo ancora le denigrazioni di alcuni immobiliaristi di grido nel mio territorio circa dieci anni quando feci loro presente che a breve mi sarei trasferito a Malta per il futuro che attendeva il paese.
Secondo la loro view da professionisti ed imprenditori del settore, le mie motivazioni per abbandonare il paese erano farneticazioni e puro terrorismo finanziario: inoltre a loro modo di vedere il mercato immobiliare avrebbe continuato a salire perchè cosi ha sempre fatto, ed era impossibile che questo trend si potesse invertire, soprattutto – a loro dire – per ragioni demografiche. Per la cronoca tre di loro sono stati dichiarati recentemente falliti dal Tribunale di Vicenza, mentre il quarto – un tempo baldanzoso agente immobiliare – oggi lavora come inserviente in una nota catena di fast food. Alcune professioni in Italia legate a questo settore prese nella loro generalità non hanno alcun possibile futuro, se non una lenta ed inesorabile terminazione: architetti, geometri, piccoli costruttori e soprattutto agenti immobiliari. Consiglio loro di iniziare quanto prima ad imparare un altro mestiere o provare a riciclarsi all’estero nei frontier markets: questa estate a grande richiesta uscirà il mio nuovo pamphlet che si soffermerà ampiamente anche su queste nuove opportunità di mercato. Sul fronte bancario in Italia purtroppo non è stata implementata la strada della bad bank per sollevare le grandi banche italiane dal peso di un patrimonio immobiliare a garanzia ormai farlocco.
Se questa strada fosse stata percorsa adesso almeno gli istituti bancari potrebbero riprendere ad erogare con maggiore frequenza e più disinvoltura conferendo quindi più impulso di mercato e vivacizzando la domanda. Sarà tuttavia proprio la demografia  del paese l’elemento esogeno destinato a creare un protrarsi a tempo indefinitodella depressione e sui prezzi del mercato immobiliare: questo principalmente a causa dei flussi di immigrazione extracomunitaria, privi di politiche meritocratiche all’ingresso, che generano fenomeni di ghetizzazione o peggio degrado immobiliare, i quali continueranno a impattare sul valore delle unità immobiliari siti in contesti strategici come i centri storici o le aree ad edilizia popolare. Ne abbiamo già parlato anche in un altro post, quanto è accaduto a Detroit lo rivivrete anche in Italia, magari con diverse sfumature di contesto, ma quella è la strada che ha intrapreso anche il mercato immobiliare italiano. La Commissione Europea ha annunciato la scorsa estate che i meccanismi di previdenza sociale necessitano di oltre 11 milioni di extracomunitari nei prossimi dieci anni in modo tale da compensare la bassa natalità europea. Mentre agli immobili ad uso commerciale e produttivo ci penserà l’accentuarsi del declino produttivo, foraggiato e sostenuto da un immobilismo politico che continua a preservare un apparato di stato parassitario e vessatorio.

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