UNA NUOVA BOLLA

pubblicato in data 13 Dic 2018 | Scarica in PDF | Stampa |

Proprio dieci anni fa, il mercato immobiliare residenziale spagnolo scopriva la sua insostenibilità in seguito al default di Lehman Brothers: nella nazione iberica il mattone si convertì in poco tempo nel peggiore incubo per famiglie e istituzioni bancarie dando vita a quella che sarebbe stata la crisi immobiliare per eccellenza al mondo con esempi di fallimento imprenditoriale che hanno fatto la storia dell’economia spagnola: tra tutti ricordiamo il caso di Sesena, considerata il simbolo della follia immobiliare. Dopo l’istituzione del Banco Malo (SAREB) nel 2012 che aiuta lentamente le grandi banche spagnole a cedere i cosiddetti attivi tossici (ossia i mutui ipotecari rilasciati a persone che non potevano più permettersi di onorarle), il mercato immobiliare in termini di quotazioni al metro quadrato lateralizza per quasi tre anni sino a stabilizzarsi verso la fine del 2015. Da quel momento in poi grazie anche a tassi fissi mai visti sino a prima inizia una intensa e progressiva fase di recupero delle quotazioni: il driver principale di crescita delle compravendite e delle quotazioni si attribuisce agli investitori stranieri. Questi ultimi rappresentati tanto dalle società di investimento immobiliare quanto da persone fisiche che desiderano acquistare una residenza estiva nella California d’Europa. La vendita di abitazioni di seconda mano (sostanzialmente l’invenduto a causa della bolla immobiliare) passa tra il 2015 ed il 2017 da 200.000 a quasi 400.000 viviendas. Per dare un’idea il minimo delle compravendite si realizza nel 2012 con meno di 170.000, mentre il massimo risale al 2007 con quasi 800.000 compravendite.

Le quotazioni al metro quadrato non seguono la stessa proporzione: dai circa 1400 euro del 2015 su base nazionale media si arriva ai quasi 1600 euro di fine 2017, pertanto con una rivalutazione complessiva media del 15% in appena tre anni. Sempre per dare un parametro di riferimento, consideriamo che nel 2007 (massimo storico) la quotazione al metro quadrato su base nazionale superava abbondantemente i 2.000 euro al metro quadrato. Pertanto i valori attuali sono ancora molto distanti dai massimi del passato. Nonostante questo in Spagna è andata gonfiandosi un’altra bolla immobiliare, quella degli affitti aumentati di quasi il 50% negli ultimi tre anni, soprattutto nelle aree metropolitane. Rappresenta un dato poco conosciuto, ma la Spagna si è trasformata in poco tempo ad essere la prima economia avanzata in cui il peso dell’affitto assorbe una frazione troppo consistente del reddito netto disponibile di un nucleo familiare. In Spagna questa frazione raggiunge il 40% del reddito contro il 20% della media delle altre economie occidentali. Lo stock di beni immobili invenduti durante gli anni della crisi immobiliare sono stati lentamente e progressivamente acquistati da investitori istituzionali stranieri (chiamati giornalisticamente i fondi avvoltoio ossia los fondos buitre).

Ad esempio il fondo statunitense Blackstone ha rilevato recentemente il 50% di Testa, una delle piu grandi società immobiliari spagnole, detenuta dal Banco Santander e da BBVA: si tratta di oltre 11.000 immobili residenziali che risultano regolarmente affittati. Un ulteriore spinta al rialzo degli affitti è imputabile ad AirBnB che ha fatto diventare la Spagna la nazione con il più elevato numero di posti letto in Europa. Questa condizione di mercato ha reso più interessante affittare un immobile giorno per giorno, piuttosto che affittarlo ad un prezzo mensile molto più basso, ma costante e sicuro. Tale disagio per chi ricerca un immobile da affittare è molto più evidente nella grandi città spagnole o nelle località interessate dal turismo di massa. Barcellona in tal senso è diventata una città improponibile per un giovane ragazzo single: la condivisione dell’affitto tra più persone appare una strada obbligata. Difficilmente si possono creare le condizioni per una crescita economica sana e sostenibile se il costo dell’affitto arriva ad essere cosi impegnativo: si rinuncia infatti a pianificare la propria vita innanzi a tale scenario di mercato. Inoltre avendo imparato la lezione dai dieci anni prima, il ricorso al debito bancario per l’acquisto di un immobile adesso si valuta con profonda attenzione e diffidenza.

Inutile nascondersi, i fondi di investimento immobiliare sono considerati i principali responsabili di questo aumento progressivo e corposo degli affitti: hanno potuto beneficiare a posteriori anche della durata contrattuale per gli affitti residenziali passata dai cinque anni ai tre anni. Tale normativa venne varata alla fine del 2012 per proteggere paradossalmente i proprietari degli immobili dagli inquilini che non avessero rispettato i pagamenti mensili concordati. I fondi di investimento hanno approfittato proprio di questo scenario normativo tanto che decine di migliaia di affittuari hanno ricevuto comunicazioni di rinnovo del contratto di affitto prossimo alla scadenza con aumenti che arrivano anche al 70%. Della serie take ir or leave it: se non ti piace il prezzo che ti proponiamo per il rinnovo, prendi le tue cose e cercati un’altra abitazione, gli inquilini hanno infatti trenta giorni di tempo per saldare un affitto. I fondi immobiliari alla fine sono arrivati in Spagna per due motivazioni piuttosto semplici da comprendere: profittabilità dell’investimento e prezzo del bene patrimoniale da mettere a reddito. Già nel 2016 si comprendeva come il mercato immobiliare spagnolo rappresentava il migliore mercato immobiliare per opportunità in Europa. Con un massivo stock di immobili disponibili da parte di soggetti ed investitori stranieri solo un intervento governativo ad hoc può modificare l’attuale scenario sperequativo e creare conflitti di interesse tra le parti in causa mediante ad esempio il ricorso ad una nuova fiscalità (più lunga è la durata del contratto, meno imposte sono dovute ad entrambe le parti).

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